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應(yīng)運(yùn)而生

  “近幾年，我市興建了大量商品房，但由于房價飆升，居高不下，使許多普通購房者難以承受。于是，在這種情況下，‘小產(chǎn)權(quán)房’粉墨登場了，在我市一些城中村和城市的周邊村莊愈演愈烈。”我市房產(chǎn)界的一位資深人士說，“小產(chǎn)權(quán)房不需要交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，如果所在集體土地位置優(yōu)越，房價還會飚升，大家都是急于住進(jìn)去，至于房子的產(chǎn)權(quán)和未來，卻很少有人問津?！?br />  張斌，來自吉縣農(nóng)村，憑借過硬的修車技術(shù)在臨汾市區(qū)站穩(wěn)了腳跟，與戀愛了三年的同事準(zhǔn)備結(jié)婚，小兩口考慮要在市區(qū)買套房子。為此，張斌算了一筆賬，80多平方米的毛面新房，托人找關(guān)系在房地產(chǎn)商售樓處要30萬左右。傾其所有，還差很多，這時候，朋友介紹在市區(qū)某地同樣規(guī)格的新房只需不到20萬，手續(xù)正在辦理當(dāng)中，俗稱“黑戶”，有好幾個朋友已經(jīng)訂下。權(quán)衡再三，張斌最終選擇了“小產(chǎn)權(quán)房”。至于產(chǎn)權(quán)，張斌說：“以后再說吧，隨大流，省下的錢還可以裝潢家居，否則要想結(jié)婚還不知道要等到什么時候?！贬槍Ξ?dāng)前實(shí)際情況以及購房者迫切的買房愿望，該人士表示：國內(nèi)實(shí)行住房商品化制度后，商品房價格一路攀升，由于受到政府保障性住房供給有限、覆蓋面窄等因素制約，城鄉(xiāng)接合部的“小產(chǎn)權(quán)房”逐步興起，以其低廉的價 格滿足了中低收入群體的居住需要，由于成因復(fù)雜，且牽涉到多方利益，成為政策管轄的“灰色”地帶。目前市面上的小產(chǎn)權(quán)房以村、鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)為主，土地用途多占用了農(nóng)村集體建設(shè)用地，還包括了少量耕地、工業(yè)用地改建住宅等類別。他說，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房購買者是中低收入家庭，由于國家法律法規(guī)的某些“漏洞”，造成監(jiān)管部門在某些方面監(jiān)管不力。辛辛苦苦幾十年，傾盡血汗錢，嚴(yán)格意義上講卻沒有拿到房屋產(chǎn)權(quán)。
  該人士提醒：“希望房產(chǎn)監(jiān)管部門加大宣傳，引導(dǎo)市民樹立正確的購房意識，進(jìn)一步打擊非法房產(chǎn)，才有可能從根源上改變當(dāng)前現(xiàn)狀?！?/p>

“小產(chǎn)權(quán)房”＝違法建筑

  “小產(chǎn)權(quán)房”是城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種獨(dú)特現(xiàn)象，其核心根源是現(xiàn)階段的土地管理制度。據(jù)了解，土地分為國有土地、集體所有制土地。根據(jù)有關(guān)土地法律法規(guī)，不同的所有制土地在用途、相互轉(zhuǎn)讓等方面，有著非常嚴(yán)格的規(guī)定。
  堯都區(qū)國土資源局用地股股長郝安民介紹說：“商品房開發(fā)出售必須評估地價，確定所開發(fā)宗地地價，然后對待開發(fā)宗地進(jìn)行公開出讓，根據(jù)基準(zhǔn)地價由開發(fā)商競標(biāo)舉牌，敲定最高價，收取土地出讓金，上繳財政，最后辦理各種房產(chǎn)手續(xù)。”
  “小產(chǎn)權(quán)房是一顆隨時都有可能引爆的定時炸彈！”一房產(chǎn)界人士這樣形容道。他不無憂慮地說：“無論集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房還是國有土地的小產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)者目的就是利益最大化，為節(jié)約成本，地質(zhì)勘探、圖紙?jiān)O(shè)審、施工質(zhì)檢、消防驗(yàn)收等法定程序都沒有經(jīng)過，有的頂多只是簡單草圖的設(shè)計，有時候甚至是根據(jù)建設(shè)者的需要邊施工邊修改，這樣的建筑物很大程度上會危及公共安全?！?/p>

  該人士還表示：“房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入講究規(guī)則，不是任何房地產(chǎn)品都可以入市交易。比如無證房、抵押房、查封房和不合格商品房等等，堅(jiān)決不允許在市場上流通。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)至少少了土地出讓金、交易稅費(fèi)、地勘圖設(shè)、質(zhì)檢監(jiān)理等30%的成本投入，而加上建筑材料上的劣質(zhì)產(chǎn)品在價格上至少便宜10%，總成本要少40%左右。由于低廉價格的巨大誘惑，許多消費(fèi)者紛紛擁向存在危險的‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重沖擊了檢驗(yàn)合格商品房的正常銷售市場。同時也影響遵紀(jì)守法開發(fā)商的健康心理，在建設(shè)質(zhì)量和程序上有自己的‘小九九’，嚴(yán)重擾亂正常市場秩序?！边@位人士提醒購房者，前一階段，深圳出臺了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被解讀為小產(chǎn)權(quán)房可能“轉(zhuǎn)正”的消息，一石激起千層浪，引起了各方的激烈討論，深圳市政府不得不出面澄清，從中透露出小產(chǎn)權(quán)房的尷尬位置和大眾的關(guān)注程度。國土資源部也明確表態(tài)，此消息系誤傳。同時再度重申，小產(chǎn)權(quán)房屬違建，依然要堅(jiān)決制止和查處，并要求各地主動向政府匯報，堅(jiān)決制止、查處新建小產(chǎn)權(quán)房，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃、國土、建設(shè)等有關(guān)部門嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑的行為。因此，市民不要對“小產(chǎn)權(quán)房”抱有幻想。
  據(jù)了解，開發(fā)商正常給政府繳納的各種稅費(fèi)應(yīng)占建筑成本的35%，主要包括城市配套費(fèi)、建筑安裝稅、土地增值稅等，而“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)者基本沒有這些稅費(fèi)。造成國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失，隨著土地資源的日益減少，大多數(shù)房產(chǎn)商已向十層以上的高層發(fā)展，從而充分利用現(xiàn)有土地資源。但是，小產(chǎn)權(quán)房基本還停留在“多層樓”階段，造成了土地資源的極大浪費(fèi)，減少了國家的稅費(fèi)收入。
 “小產(chǎn)權(quán)房”出路在哪里？今年4月24日頒布的《山西省人民政府關(guān)于鼓勵和培育住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，第十三條就解決本省的小產(chǎn)權(quán)房提出了解決意見。
 該《意見》具體條款內(nèi)容為：“加強(qiáng)城市建成區(qū)集體土地用途管理，堅(jiān)決杜絕在集體土地上建設(shè)銷售房屋。城市建成區(qū)集體土地已建設(shè)的房屋，凡符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的，按同類地段地價補(bǔ)繳土地出讓金及繳清相關(guān)稅費(fèi)，并按規(guī)定辦結(jié)相關(guān)手續(xù)后，可申請辦理房屋權(quán)屬登記?！笔幸?guī)劃局總規(guī)科劉科長表示：“最近工作很忙，正在做規(guī)劃，即將開評審會?！睂τ凇兑庖姟分杏嘘P(guān)規(guī)劃內(nèi)容，需要記者通過宣傳部門進(jìn)行接洽。
 市房地產(chǎn)管理局副局長張中惠明確表示：“作為最后產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放機(jī)構(gòu)，未來對小產(chǎn)權(quán)房房屋權(quán)屬的登記辦理，將嚴(yán)格按照《意見》規(guī)定。為老百姓購房提供法律保障，切實(shí)保護(hù)廣大購房者的合法利益?！辈稍L結(jié)束時，一些不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在大家的視野，而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的購房者領(lǐng)到了房門鑰匙，這與國家關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房規(guī)定是相對矛盾的，需要盡早解決。這位人士還提議：“希望在今后的執(zhí)法過程中，規(guī)劃、建設(shè)、國土、公安、紀(jì)檢等部門能夠聯(lián)合執(zhí)法，落實(shí)《意見》規(guī)定內(nèi)容。這樣，才能夠從根源上遏制小產(chǎn)權(quán)房的興建勢頭。（記者 魯劍） 

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