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　　伴隨著我國(guó)二手房交易數(shù)量的與日俱增，買賣過(guò)程中出現(xiàn)的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)也日趨突顯。二手房交易中，利益驅(qū)動(dòng)與法治監(jiān)管登臺(tái)角力，冷眼旁觀，提高公民法治意識(shí)，警惕二手房交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)和訴訟隱患方為因應(yīng)之道。

　　何為二手房?

　　二手房并非法律概念，而是一種習(xí)慣稱謂。它是指符合法律規(guī)定條件的新建商品房交易之后，再次轉(zhuǎn)讓的商品房。由于在價(jià)格上相對(duì)于一手房有較大優(yōu)勢(shì)，容易得到百姓的認(rèn)可和青睞，近年來(lái)呈蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　二手房原始產(chǎn)權(quán)的來(lái)源有普通商品房和特殊商品房。普通商品房是開(kāi)發(fā)商經(jīng)政府批準(zhǔn)以出讓方式取得土地，以營(yíng)利為目的在其上建筑的，直接自主銷售的全產(chǎn)權(quán)房。特殊商品房的產(chǎn)權(quán)來(lái)源是政府劃撥方式取得用地，享有一些特殊優(yōu)惠政策并面向一定對(duì)象出售的政策性商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用房和房改房。普通商品房權(quán)屬相對(duì)明確，構(gòu)成了二手房交易的主要房源，也是征收房產(chǎn)個(gè)人所得稅的主要來(lái)源。符合一定條件上市交易的特殊商品住房，盡管數(shù)量上比普通商品房少，但因其產(chǎn)權(quán)歸屬特殊復(fù)雜，在二手房交易中易產(chǎn)生違法違規(guī)問(wèn)題。

　　二手房交易方式

　　二手房交易是指發(fā)生在平等主體之間，對(duì)符合法定交易條件的商品房再次轉(zhuǎn)讓的等價(jià)有償行為。主要包括自行交易、委托交易和網(wǎng)上交易三種方式。

　　自行交易，是指賣方發(fā)布房源信息，買方查詢房源信息后經(jīng)過(guò)實(shí)地考察，雙方自愿簽訂房屋買賣合同，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的交易。采用此種交易方式無(wú)中間環(huán)節(jié)、交易成本低，但是要求雙方必須熟悉交易的各個(gè)環(huán)節(jié)并具備相應(yīng)的法律素養(yǎng)，否則在上述交易過(guò)程中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)操作便會(huì)埋下涉法糾紛的隱患。

　　委托交易，是指專業(yè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受業(yè)主委托代為或協(xié)同買賣雙方辦理看房、簽約、貸款、過(guò)戶、物業(yè)交割手續(xù)，從中收取傭金的交易行為。采取此種方式最大的益處就是省心省力，但是因要支付中介機(jī)構(gòu)傭金故交易成本會(huì)增加。同時(shí)，由于涉及中介公司的法律規(guī)范目前尚不健全，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，故消費(fèi)者在選擇中介公司時(shí)要特別慎重，防止不良中介公司違規(guī)違法行為帶來(lái)不必要的糾紛。

　　網(wǎng)上交易是指通過(guò)“存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”平臺(tái)，對(duì)已取得房產(chǎn)證的存量房進(jìn)行掛牌、成交、資金流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)登記等全流程服務(wù)。網(wǎng)上交易具有房源信息來(lái)源廣泛、交易資金安全、交易方式便捷、中介服務(wù)規(guī)范等特點(diǎn)，但由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，導(dǎo)致取證難、監(jiān)管難。雖然許多較大城市建立了“二手房網(wǎng)上交易服務(wù)平臺(tái)”，但公眾參與度不高。

　　二手房交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房既包括普通商品房中的住宅、商業(yè)用房和其他建筑，還包括特殊商品房中的經(jīng)濟(jì)適用房和房改房，產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)?fù)雜，交易方式多樣，除購(gòu)房資格無(wú)效、房產(chǎn)手續(xù)造假、交易過(guò)程欺詐等常見(jiàn)法律問(wèn)題外，還要警惕和預(yù)防一些因不正當(dāng)行為與法律滯后所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　借名購(gòu)買引糾紛

　　經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房之間存在明顯價(jià)格差距，在利益驅(qū)動(dòng)下，不具備購(gòu)買資格的借名購(gòu)買者，私自簽訂無(wú)效合同，將房屋登記在符合購(gòu)買條件的人名下，分享價(jià)格差帶來(lái)的利益。借名購(gòu)買引發(fā)訴訟案件多發(fā)于親朋、同事之間，因缺乏合法的購(gòu)房依據(jù)和相關(guān)證據(jù)，一旦賣房人反悔，借名購(gòu)買者往往最后賠了夫人又折兵，無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，司法實(shí)踐中常遇到這種情況引起的訴訟。

　　陰陽(yáng)合同冒風(fēng)險(xiǎn)

　　買賣合同當(dāng)事人出于規(guī)避政府管理或經(jīng)濟(jì)利益最大化的動(dòng)機(jī)，對(duì)同一單交易采用訂立兩份內(nèi)容不一致的陰陽(yáng)合同，隱瞞真實(shí)成交價(jià)格以便偷逃稅款，獲取不正當(dāng)利益。這種違法行為潛藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦買方違約逾期付款或因賣方一房二賣導(dǎo)致合同無(wú)法履行等原因產(chǎn)生糾紛訴至法院，買賣雙方有可能導(dǎo)致“房財(cái)兩空”，更為嚴(yán)重的是偷逃稅額達(dá)到起刑點(diǎn)還將面臨刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，除陰陽(yáng)合同外，還有假贈(zèng)與、假離婚、延期過(guò)戶、虛假承諾家庭唯一住房和假退房等偷逃稅款手段。

　　非法中介推責(zé)任

　　由于信息不對(duì)稱和獲取利潤(rùn)最大化的驅(qū)動(dòng)，有些中介公司會(huì)利用其第三方的有利地位，在交易的重要環(huán)節(jié)設(shè)置信息屏障，采用“低吸高拋”賺取差價(jià)，對(duì)能否過(guò)戶避而不談，故意欺瞞最終造成房屋類合同糾紛居高不下。這些中介公司事后推卸責(zé)任，對(duì)其違規(guī)行為采取的行政處罰手段，與其獲取的利潤(rùn)相比顯得違法成本過(guò)低，最終購(gòu)房者將不得不獨(dú)自承擔(dān)法律后果。

　　戶籍遷移致沖突

　　當(dāng)事人購(gòu)買二手房時(shí)，注意力主要集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、地段、房型、質(zhì)量等方面，常常忽略戶籍遷移因素，特別是現(xiàn)實(shí)生活中許多父母為了子女能夠就讀師資水平較好的名校，在學(xué)區(qū)附近購(gòu)買當(dāng)?shù)鼐用竦亩址?，在辦理房產(chǎn)證手續(xù)時(shí)，因賣方拒不遷出戶口或遲延遷出導(dǎo)致無(wú)法落戶，公安機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)強(qiáng)制遷出，法院對(duì)行政機(jī)關(guān)受理的案件也無(wú)管轄權(quán)，只能裁定不予受理或駁回起訴，導(dǎo)致當(dāng)事人權(quán)利受損難以獲得司法救濟(jì)。

　　情勢(shì)變更惹爭(zhēng)議

　　情勢(shì)變更是指合同成立后，客觀上發(fā)生了當(dāng)事人在合同訂立時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，即不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е聼o(wú)法履行合同的，人民法院則結(jié)合案件實(shí)際情況確定合同變更或者解除。房貸新政導(dǎo)致批貸不能、異地購(gòu)房限制、買方受限購(gòu)限貸政策影響導(dǎo)致不具有購(gòu)買主體資格等問(wèn)題，便是因情勢(shì)變更引發(fā)的合同糾紛。在審理過(guò)程中，如何適用情勢(shì)變更原則來(lái)認(rèn)定合同效力往往成為矛盾的焦點(diǎn)。

　　(作者單位：西安政治學(xué)院)